- Публикатор: Виталий Лейбин (Leybin)
- Текст: Юлия Дёмина
- Фото: Из личного архива
После ухода иностранных брендов российские торговые центры столкнулись с серьезными трудностями – свободных площадей по-прежнему немало, желающих занять их пока не так много, покупательский трафик падает. И если малым торговым центрам еще удается держаться на плаву, то большим ТЦ куда сложнее. Управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский и вице-президент Олег Климов рассказали о том, как изменилась отрасль торговых центров и каковы перспективы ее развития.
Олег Войцеховский
За последний год российский рынок покинули многие крупные западные компании. Как изменилось состояние отрасли за это время?
Олег Войцеховский: На момент весны и лета прошлого года до 20% всех площадей в торговых центрах были либо не заполнены, либо арендаторы присутствовали только формально, но магазины не работали. Сегодня крупные отечественные бренды прорабатывают новые форматы для того, чтобы занять освободившиеся площади в торговых центрах. У кого-то начинает получаться. Например, российские компании «Глория Джинс», Melon Fashion стремительно укрепляют свои позиции, открывают всё больше магазинов в расширенном формате.
Олег Климов: Здесь есть одна проблема – во многих договорах аренды с западными брендами не был чётко прописан момент остановки коммерческой деятельности, поэтому некоторые иностранные арендаторы до сих пор занимают площади, платят за аренду, но не ведут деятельность.
И это сказывается на доходах торговых центров?
Олег Войцеховский: Журналисты меня часто спрашивают – ставки снизились или поднялись? Здесь всё автоматически: меньше продал, меньше заплатил за аренду. Больше продал – больше заплатил. Конечно, сегодня не самые лучшие времена с точки зрения продаж. По моим наблюдениям сбор аренды в российских торговых центрах в среднем упал на 7-10% за последний год.
Это ощутимые цифры для отрасли?
А что происходит с потребительским трафиком? Как изменилась посещаемость торговых центров?
Крупные и малые ТЦ. Кто переносит кризис легче?
Кстати, какой процент посетителей дают торговым центрам фудкорты?
Олег Войцеховский: Кинотеатры не делают погоды для ТЦ. Они дают всего 4% посетителей магазинам. Заполняемость кинотеатров даже до ковида была не такой и высокой. В современных многозальных кинотеатрах вполне могло быть не более 1500 человек в день.
Олег Климов: Да, мы видим, что когда закрывают игровые комнаты и фудкорты - это более ощутимые потери для ТЦ. Торговые центры – это целая культура! Это комплекс услуг. Если в торговом центре не работает фудкорт, у него не будет высоких результатов.
Олег Войцеховский: В свое время киношники убедили торговые центры, что без кинотеатра не будет и трафика. Сегодня же получается так, что вложения в создание кинотеатров в торговых центрах вообще не окупаются. Надо понимать, что кинотеатр - это очень сложная конструкция здания, его уже не снесешь, внутри гребёнка, стены несущие. В итоге площади кинотеатров сегодня по факту брошенные, их только запереть и оставить. Одно время они собирали хорошие деньги и даже отдавали часть торговым центрам в качестве аренды, но потом перестали работать как коммерческие объекты. Теперь торговые центры остались с пустыми помещениями, которые под торговые не переделаешь. Но мы надеемся, что положение изменится и кинотеатры опять будут собирать зрителей.
Олег Климов: Но что касается кинотеатров, то здесь будет многое зависеть от государства. Если отечественную киноиндустрию начнут возрождать, а у нас много талантливых режиссеров, то ситуация может измениться к лучшему.
Олег Войцеховский: На момент весны и лета прошлого года до 20% всех площадей в торговых центрах были либо не заполнены, либо арендаторы присутствовали только формально, но магазины не работали. Сегодня крупные отечественные бренды прорабатывают новые форматы для того, чтобы занять освободившиеся площади в торговых центрах. У кого-то начинает получаться. Например, российские компании «Глория Джинс», Melon Fashion стремительно укрепляют свои позиции, открывают всё больше магазинов в расширенном формате.
Олег Климов: Здесь есть одна проблема – во многих договорах аренды с западными брендами не был чётко прописан момент остановки коммерческой деятельности, поэтому некоторые иностранные арендаторы до сих пор занимают площади, платят за аренду, но не ведут деятельность.
И это сказывается на доходах торговых центров?
Олег Климов: Да. За последний год очень сильно изменилась схема сбора аренды. Если раньше, даже во времена ковида в договорах между торговыми центрами и арендаторами прописывалась фиксированная ставка, то есть каждый месяц магазин платил определенную сумму за аренду помещения, то в последнее время платят только процент с оборота или фиксированную плату плюс процент. А если магазин не ведет торговую деятельность, то какой у него оборот?
Олег Войцеховский: Журналисты меня часто спрашивают – ставки снизились или поднялись? Здесь всё автоматически: меньше продал, меньше заплатил за аренду. Больше продал – больше заплатил. Конечно, сегодня не самые лучшие времена с точки зрения продаж. По моим наблюдениям сбор аренды в российских торговых центрах в среднем упал на 7-10% за последний год.
Это ощутимые цифры для отрасли?
Олег Климов: Вы должны понимать, что когда у торговых центров падают доходы, это значит, что сокращаются ресурсы на обслуживание торговых помещений и самого здания, что влечет за собой массу проблем, в том числе проблему безопасности и т.д. Владельцы ТЦ начинают жёстко экономить, этого нельзя допустить.
А что происходит с потребительским трафиком? Как изменилась посещаемость торговых центров?
Олег Климов: В целом потребительский трафик упал, но не критично. Иностранные компании ушли, но людям всё равно нужно что-то где-то покупать, и они это покупают, только в других магазинах. В Москве проживают порядка 20 млн человек, они ходят в те же ТЦ, куда привыкли ходить. Покупательский спрос есть. Если человек привык выезжать на шоппинг в МЕГА, он будет продолжать это делать. Если сравнивать покупательскую способность с 2009 годом, то падение довольно ощутимо, примерно 25%. С 2009 года арендаторов становится все меньше и меньше. Конечно, в торговых центрах с большой проходимостью как была очередь из желающих занять торговую площадь, так и осталась. Но в других торговых центрах арендаторов не хватает. Во многих ТЦ, куда раньше невозможно было попасть, аренда падает.
Крупные и малые ТЦ. Кто переносит кризис легче?
Олег Войцеховский: Вы удивитесь, но наша индустрия в основном состоит из малых торговых центров, которые чётко попадают в категорию районных торговых центров в плотной застройке. Это небольшие здания, сдаваемой площадью как правило от 8 до 12 тыс. кв. м. Там хороший покупательский трафик, туда приходят люди, которые живут рядом. Там и раньше не было крупных иностранных брендов, поэтому они и не ощутили их ухода. Такие районные ТЦ обслуживают бытовые запросы жителей: химчистка, ремонт одежды и обуви, аптека, продуктовый супермаркет, фудкорт!
Кстати, какой процент посетителей дают торговым центрам фудкорты?
Олег Войцеховский: 20-25%. Не меньше! А еще есть один фактор, который пока недостаточно принимается во внимание. Это среднее время пребывания в ТРЦ. Без фудкортов оно падает. Зашёл в ТЦ, походил, устал, проголодался и пошел домой. Но если есть фудкорт, где можно нормально и недорого поесть, отдохнуть, то время пребывания в ТЦ увеличивается!
А как наличие кинотеатра влияет на потребительский трафик в ТЦ?
А как наличие кинотеатра влияет на потребительский трафик в ТЦ?
Олег Войцеховский: Кинотеатры не делают погоды для ТЦ. Они дают всего 4% посетителей магазинам. Заполняемость кинотеатров даже до ковида была не такой и высокой. В современных многозальных кинотеатрах вполне могло быть не более 1500 человек в день.
Олег Климов: Да, мы видим, что когда закрывают игровые комнаты и фудкорты - это более ощутимые потери для ТЦ. Торговые центры – это целая культура! Это комплекс услуг. Если в торговом центре не работает фудкорт, у него не будет высоких результатов.
Олег Войцеховский: В свое время киношники убедили торговые центры, что без кинотеатра не будет и трафика. Сегодня же получается так, что вложения в создание кинотеатров в торговых центрах вообще не окупаются. Надо понимать, что кинотеатр - это очень сложная конструкция здания, его уже не снесешь, внутри гребёнка, стены несущие. В итоге площади кинотеатров сегодня по факту брошенные, их только запереть и оставить. Одно время они собирали хорошие деньги и даже отдавали часть торговым центрам в качестве аренды, но потом перестали работать как коммерческие объекты. Теперь торговые центры остались с пустыми помещениями, которые под торговые не переделаешь. Но мы надеемся, что положение изменится и кинотеатры опять будут собирать зрителей.
Олег Климов: Но что касается кинотеатров, то здесь будет многое зависеть от государства. Если отечественную киноиндустрию начнут возрождать, а у нас много талантливых режиссеров, то ситуация может измениться к лучшему.
Во многих договорах аренды с западными брендами не был чётко прописан момент остановки коммерческой деятельности, поэтому некоторые иностранные арендаторы до сих пор занимают площади, платят за аренду, но не ведут деятельность.
Олег Климов
В январе этого года глава Минпромторга Денис Мантуров рекомендовал региональным руководителям организовать работу по открытию киосков и других нестационарных объектов для товаров российских производителей у входов в торговые центры и магазины. Я слышала, что РСТЦ был против такого предложения! Почему?
Олег Климов: Киоски вокруг торговых центров вернут нас в 90-е! Будет примерно, как в Каире, антисанитария, запахи, рост краж. Торговый центр строился, чтобы создавать цивилизованный ритейл, у арендаторов есть определенная концепция развития, которую нельзя просто так взять и окружить ларьками, это погубит отрасль. Торговые центры – это целая культура со своей философией, которая строилась десятилетиями.
Олег Войцеховский: Кстати, когда в регионах стали собирать мнения предпринимателей по этому поводу, то выяснилось, что желающих открыть палатку рядом с ТЦ совсем не много…
Олег Климов: Международные бренды на российском рынке должны быть обязательно! Я работал с турецкими брендами, они профессионалы. Умеют делать качественные вещи, знают, как развивать и продвигать бренд! К японцам тоже вопросов нет. Китайцев у нас мало. Если кто-то открывается под китайским брендом, то китаец приходит и улыбается…
Олег Войцеховский: Отрасль торговых центров в России сегодня находится на довольно высоком уровне. Мы не уступаем Великобритании, США, Франции, Италии. Причем развиваются торговые центры по стране очень равномерно. Вы не заметите разницы между ТЦ Москвы, Воронежа или Екатеринбурга. Если в торговом центре присутствует какой-либо бренд, то потребитель может быть уверен в том, что это лучший бренд своей ниши. Если у вышеперечисленных стран будет цивилизованный правильный подход к работе, то почему бы и нет? Но если исходить из реальных объёмов открытия, отрасль это не спасет. Нам в первую очередь нужно помогать отечественным брендам.
Как Российский совет торговых центров поддерживает отрасль? Какие цели перед собой ставит?
Олег Войцеховский: Торговые центры в России сегодня очень уязвимы. Многие проблемы возникают в течение нескольких лет, но управленцы не везде спешат их решать. В регионы приезжаешь, ходишь с управляющим по торговому центру и видишь магазины, которые превратились в пункты выдачи. Покупатель заказывает товар и оплачивает его через интернет, а забирает из магазина. Но этот оборот в онлайне уже невозможно отследить. Зачастую арендодатели недополучают до 50% арендной платы и даже не подозревают об этом! И мы должны всегда работать с участниками рынка, выявлять проблемы, предлагать практические пути их решения!
Олег Климов: Вот так в индивидуальном порядке мы работаем с нашими торговыми центрами, которые вступают в РСТЦ. Мы помогаем и формируем единое экспертное мнение, разговариваем с властью, объясняем, как помочь отрасли, какие законодательные инициативы пойдут отрасли на пользу, а какие нет, как в случае с ларьками вокруг торговых центров. Прежде чем, принимать какой- либо закон, необходимо посоветоваться с РСТЦ. Один из главных тезисов президента Путина сегодня – это поддержка бизнеса. Наша задача заключается в том, чтобы рассказать власти, каким образом это нужно сделать.
Каким же?
Олег Климов: Киоски вокруг торговых центров вернут нас в 90-е! Будет примерно, как в Каире, антисанитария, запахи, рост краж. Торговый центр строился, чтобы создавать цивилизованный ритейл, у арендаторов есть определенная концепция развития, которую нельзя просто так взять и окружить ларьками, это погубит отрасль. Торговые центры – это целая культура со своей философией, которая строилась десятилетиями.
Олег Войцеховский: Кстати, когда в регионах стали собирать мнения предпринимателей по этому поводу, то выяснилось, что желающих открыть палатку рядом с ТЦ совсем не много…
Рост товарооборота России с Китаем, Турцией, Ираном сделает отрасль торговых центров более привлекательной? Заменят ли новые бренды европейские и американские компании?
Олег Климов: Международные бренды на российском рынке должны быть обязательно! Я работал с турецкими брендами, они профессионалы. Умеют делать качественные вещи, знают, как развивать и продвигать бренд! К японцам тоже вопросов нет. Китайцев у нас мало. Если кто-то открывается под китайским брендом, то китаец приходит и улыбается…
Олег Войцеховский: Отрасль торговых центров в России сегодня находится на довольно высоком уровне. Мы не уступаем Великобритании, США, Франции, Италии. Причем развиваются торговые центры по стране очень равномерно. Вы не заметите разницы между ТЦ Москвы, Воронежа или Екатеринбурга. Если в торговом центре присутствует какой-либо бренд, то потребитель может быть уверен в том, что это лучший бренд своей ниши. Если у вышеперечисленных стран будет цивилизованный правильный подход к работе, то почему бы и нет? Но если исходить из реальных объёмов открытия, отрасль это не спасет. Нам в первую очередь нужно помогать отечественным брендам.
Как Российский совет торговых центров поддерживает отрасль? Какие цели перед собой ставит?
Олег Войцеховский: Торговые центры в России сегодня очень уязвимы. Многие проблемы возникают в течение нескольких лет, но управленцы не везде спешат их решать. В регионы приезжаешь, ходишь с управляющим по торговому центру и видишь магазины, которые превратились в пункты выдачи. Покупатель заказывает товар и оплачивает его через интернет, а забирает из магазина. Но этот оборот в онлайне уже невозможно отследить. Зачастую арендодатели недополучают до 50% арендной платы и даже не подозревают об этом! И мы должны всегда работать с участниками рынка, выявлять проблемы, предлагать практические пути их решения!
Олег Климов: Вот так в индивидуальном порядке мы работаем с нашими торговыми центрами, которые вступают в РСТЦ. Мы помогаем и формируем единое экспертное мнение, разговариваем с властью, объясняем, как помочь отрасли, какие законодательные инициативы пойдут отрасли на пользу, а какие нет, как в случае с ларьками вокруг торговых центров. Прежде чем, принимать какой- либо закон, необходимо посоветоваться с РСТЦ. Один из главных тезисов президента Путина сегодня – это поддержка бизнеса. Наша задача заключается в том, чтобы рассказать власти, каким образом это нужно сделать.
Каким же?
Олег Войцеховский: Одна из самых серьезных проблем отрасли – это нехватка арендаторов. Причины этому очевидны – у предпринимателей нет достаточных средств на открытие магазина или ресторана в ТЦ. Им крайне необходима поддержка со стороны государства в виде субсидий, грантов, компенсирующих первичные затраты. Без этого у отрасли нет будущего. Другой важный момент – это налоговое бремя, которое несут торговые центры.
В Москве, СПб и регионах России налоги на недвижимость рассчитываются исходя из кадастровой стоимости объектов и участков земли, с применением планово растущего коэффициента. Кадастровая стоимость при переоценках во многих случаях также растет. В то же время мы видим, что доходы компаний - владельцев торговых центров в силу объективных причин ощутимо падают. Здесь самый оптимальный способ облегчить проблемы торговых центров – это снижение коэффициентов для расчетов налога на недвижимость и земельного налога. А на период с 2023 по 2024 годы мы предлагаем ввести мораторий на уплату этих налогов! Таких мер поддержки по разным вопросам должно быть много. Выявить и сформулировать запрос отрасли – наша задача.
В Москве, СПб и регионах России налоги на недвижимость рассчитываются исходя из кадастровой стоимости объектов и участков земли, с применением планово растущего коэффициента. Кадастровая стоимость при переоценках во многих случаях также растет. В то же время мы видим, что доходы компаний - владельцев торговых центров в силу объективных причин ощутимо падают. Здесь самый оптимальный способ облегчить проблемы торговых центров – это снижение коэффициентов для расчетов налога на недвижимость и земельного налога. А на период с 2023 по 2024 годы мы предлагаем ввести мораторий на уплату этих налогов! Таких мер поддержки по разным вопросам должно быть много. Выявить и сформулировать запрос отрасли – наша задача.
Комментарии:
Вы должны Войти или Зарегистрироваться чтобы оставлять комментарии...