Интервью

В состоянии анабиоза

Донецкий рынок недвижимости находится в ожидании лучших времен
23.10.2016
Войны начинаются и заканчиваются, а крыша над головой нужна людям всегда. Рынок недвижимости – один из маркеров жизни любого общества. О том, что сейчас происходит на рынке недвижимости Донецкой Народной Республики, нам рассказал эксперт в этой сфере Никита Мирошниченко. 
Никита Поликарпович, как сегодня чувствует себя донецкий рынок недвижимости?

Если кратко и лаконично, то мы говорим о конвульсиях покойника. Если к мертвому телу подвести два электрода и пустить ток, то оно вздрогнет. И так рынок недвижимости выглядит лишь в последнее время. Еще полгода назад, он вел себя гораздо активнее. Хотя, казалось бы, тогда еще не было донецкого нотариата, а сейчас он, вроде как, уже есть. 

Как же работали без нотариусов?

Отсутствие местных компенсировали приезжие из Украины. Это, конечно же, было полулегально, но рынок никогда не ограничивает себя какими-то законами. У него есть свои и если имеется возможность заработать деньги, то ею обязательно воспользуются.

Тем более, что некоторые люди, которые пытаются управлять здесь экономическими процессами, мягко говоря, недостаточно компетентны, чтобы контролировать бизнес. В особенности, столь деликатный, как рынок недвижимости. Для этого нужны специалисты в данной сфере. Впрочем, я знаю нескольких людей, которые теперь поднялись достаточно высоко по вертикали власти, а когда-то имели отношение к этому бизнесу. Но, либо они не желают делиться профессиональными секретами, либо есть какие-то другие причины, но контроль данной сферы сейчас оставляет желать лучшего.

В целом же, если говорить об основных течениях на рынке, то это отчуждение и аренда. Сейчас активнее всего покупается и продается именно жилье. Связано это с тем, что в Донецк приехало много людей с периферии, которые успели заработать деньги во время войны. Конечно, эти люди хотят приобрести здесь недвижимость. Но желающих купить недвижимость сегодня куда меньше, чем желающих ее продать.
В Донецк приехало много людей с периферии, которые успели заработать деньги во время войны. Конечно, эти люди хотят приобрести здесь недвижимость.
— Лес.медиа
— les.media
А что сейчас пользуется наибольшим спросом и как изменились цены?

Если посмотреть на карту Донецка, то районы, наиболее удаленные от прифронтовой зоны, пользуются наибольшим спросом. И цены на недвижимость в таких районах неизмеримо выше.

Конечно, самыми дорогими, всегда были объекты, расположенные в центре города. И тут цены рухнули, как минимум вдвое. Возьмем в качестве точки отсчета цену однокомнатной квартиры площадью в 30-35 квадратных метров. В центре и с хорошим ремонтом. До войны, такая стоила 50-60 тысяч долларов. Сегодня, продать ее за 30 тысяч – очень большая удача. В лучшем случае, за нее предложат тысяч 18-20.

И продавцы соглашаются?

Психология продавца такова, что если он не может получить желаемую цену сегодня, то скорее уж станет ждать, когда цены на рынке вновь вырастут. Среди тех, кто остался в Донецке, многие живут надеждой на то, что рано или поздно, но лучше, конечно, рано, все вернется к довоенному уровню. Забавно, что они в это верят лишь, когда речь идет о ценах на недвижимость, а в прочих отношениях, почему-то верить не хотят. Это жадность давит на мозги.
Среди тех, кто остался в Донецке, многие живут надеждой на то, что рано или поздно, но лучше, конечно, рано,
все вернется к довоенному уровню.
— Лес.медиа
— les.media
А зачем продавать квартиры в центре? Люди не хотят жить в Донецке?

На самом деле, мотивы могут быть самые разные. Ну, к примеру, люди умерли, а наследнику эта квартира не нужна, и он стремится продать ее поскорее. Или наоборот – в семье родился ребенок и появилась необходимость улучшить жилищные условия. Есть и те, кому периодически необходимо менять обстановку. Это, конечно, немножко связано с психиатрией, но, тем не менее, такие люди тоже есть. Надоело человеку жить в квартире и захотелось переехать в частный дом.
Кстати, о домах! Цены на них падают заметно быстрее, чем на квартиры.

С чем это может быть связано?

Дом – более проблемный объект, чем квартира. За ним ухаживать нужно. Там всегда что-то ломается и требует ремонта. Основная масса населения, по моим наблюдениям, год от года все меньше хочет заниматься ремонтом самостоятельно. Нет у людей желания отбивать себе пальцы молотком, забивая гвозди, рыть выгребные ямы и заниматься прочими подобными делами. А пользоваться услугами специалистов сейчас довольно накладно. Хотя специалистов, кстати, хватает. Это лишь основные причины. 

А кто продает жилье чаще всего?

Достаточно много желающих среди тех, кто в свое время уехал из Донецка. За эти два с половиной года, многие пустили корни на новых местах. Главным образом, это люди, которые на дух не переносят народные республики и не желают строить здесь свое будущее. Поэтому, конечно, они хотят получить хоть что-то за оставшуюся здесь недвижимость. Но, как было сказано выше, с одной стороны, продавцов заметно больше, чем покупателей, а, с другой, первые желают приблизиться к довоенным ценам, а это невозможно. Вот они и ждут удачного момента.

Опять же, продать сейчас проблематично еще и потому, что реестр недвижимости никак не запустят. Что же до покупателей, то достаточно большой их сегмент сформирован из людей, приехавших из Российской Федерации и городов, находящихся под контролем Украины. Последние, как правило, переезжают по политическим мотивам. 

Украинские СМИ регулярно пишут о том, что здесь «отжимают» недвижимость. Уехавшие не боятся пожадничать и в итоге потерять все?

Чтобы говорить об этом уверенно, нужно быть одним из них, но я рискну предположить, что не боятся. То, что здесь у кого-то отжимают квартиры, в большинстве случаев – пропагандистская «утка». Те, у кого здесь есть жилье, могут быть спокойны. Насколько мне известно, за эти годы, не было случаев, чтобы объекты переходили в посторонние руки. Хотя, если речь идет о собственности фирм, которые поддерживают киевский режим, то их раскулачивают на раз-два.

Но из этого, как я понимаю, никто тайны не делает…

Конечно. Если ты зарегистрирован в ДНР, то можешь жить и работать абсолютно спокойно. Если скрываешься от военной угрозы по ту сторону линии фронта, то это тоже не проблема. Закончится война – вернешься и будешь дальше владеть своей недвижимостью. Но если ты активный враг республики, то скорее всего, тебя лишат имущества. 

Если хотите знать мое мнение, то лишать собственности нужно тех, кто виноват в этой войне. Наших дорогих олигархов, деятелей «Партии Регионов», к примеру. Их недвижимость нужно конфисковать, национализировать и передать людям, пострадавшим от войны. Пусть эти многоэтажные особняки передадут, например, жителям Октябрьского. Но пока, насколько я знаю, этого не делают.

Что же касается тех, кто ждет изменений по другую линию фронта, то они прекрасно осознают, что здесь есть порядок и власть, которая куда более ответственно подходит к защите собственности, чем украинская. Потому и не беспокоятся.
Пусть эти многоэтажные особняки передадут, например, жителям Октябрьского. Но пока, насколько я знаю,
этого не делают.
— Лес.медиа
— les.media
Вы говорили об отчуждении и аренде. Как у нас с арендой-то дела?

Тоже непросто. Объектов для сдачи – море. А вот желающих арендовать очень мало. Условия для бизнеса, откровенно говоря, никакие и они, к сожалению, объективно ухудшаются. Желающих, например, купить коммерческую недвижимость вообще нет. А снять в аренду магазин, базу под торговлю стройматериалами или производственный цех, очень и очень немного. 

Энтузиасты сейчас пользуются тем, что все очень дешево. Особенно, если речь о коммерческой недвижимости. Они пытаются пользоваться моментом. То, что раньше стоило полмиллиона, сейчас можно взять за 60-70 тысяч. Да еще и вслед тебе кланяться будут. 

Люди, настроенные оптимистически, верят, что здесь будет не второе Приднестровье, а первая Новороссия, поэтому вкладывают деньги. Я, к слову, знаю таких лично.

Как же они сделки оформляют?

До недавних пор, скажем так, оформляли у украинских нотариусов. Те нередко приезжали сюда уже с готовыми бланками и оформляли сделки. Но наше мудрое правительство убило и это направление. Людей проверяют на границе, изымают у них бланки и документы. Принцип работы – «ни себе, ни людям». Хотя они могли бы и сами черпать из этого золотого колодца деньги в бюджет. И деньги немалые. Но за все прошедшее время, никто так и не удосужился создать ни реестр собственников недвижимости, ни удовлетворительно работающее БТИ, ни нотариат, способный полноценно работать. Поэтому сейчас сделки вообще не оформляются. Еще два-три месяца назад рынок шевелился довольно бодро, относительно 2015-го года, а сейчас он замер. Нотариусы ждут, когда будет создан реестр. 

А у нотариусов из Украины, которые здесь работали, не было проблем по ту сторону линии фронта?

А зачем варить бульон из курицы, несущей золотые яйца? Я понимаю, что вы, скорее всего, не станете писать этого в своем материале, но нужно понимать, что все проблемы здесь в ДНР связаны не с политическим курсом, а с профессиональной некомпетентностью исполнителей. Были бы другие люди – все уже давно работало бы. В этом отношении, украинские власти, к сожалению, действуют чуточку умнее наших.
Все проблемы  в ДНР связаны не с политическим курсом, а с профессиональной некомпетентностью исполнителей. Были бы другие люди – все уже давно работало бы.
— Лес.медиа
— les.media
Они и сами нередко признают, что дилетанты. Но вернемся к вопросам аренды. С коммерческой недвижимостью разобрались. А как с арендой жилья? Многие жалуются, что посуточно – сколько угодно, а найти жилье на продолжительное время очень трудно. 

Еще до войны, аренда двухкомнатной квартиры в хорошем состоянии, в центре города, приносила в месяц 3-4 тысячи гривен, если мне память не изменяет. А посуточная аренда приносила от 200 до 500 гривен в сутки. Сдавать посуточно банально выгоднее. Многие люди, занимавшиеся недвижимостью, скупали однокомнатные и реже двухкомнатные квартиры, чтобы сдавать почасово и посуточно. 

Сейчас ситуация усугубилась потому, что заметно увеличилась стоимость стройматериалов и ремонта. Когда пускаешь людей на жилую площадь, всегда есть риск, что они ее, скажем так, угробят. Чтобы вернуть ей товарный вид, придется выложить минимум десять тысяч долларов. Притом, что сейчас аренда двухкомнатной в центре – это две-три тысячи рублей. Для многих, это нецелесообразно. 

С другой стороны, многие люди рады найти приличных постояльцев, чтобы те следили за их квартирами и оплачивали коммуналку, без особой финансовой выгоды. Но таких жильцов ищут по личным каналам. К примеру, их рекомендуют общие знакомые. Вот такая «аренда» сейчас достаточно распространена, но через посредников, подобных вариантов, вы не найдете.

Кстати, о финансовой выгоде. Какая валюта нынче предпочтительнее для продавца недвижимости?

Иностранная, конечно. Доллары или Евро. В России, к примеру, много сделок проходит в рублях. Но их рынок специфичен. Население верит рублю и это, безусловно, одна из побед правительства Владимира Путина. У нас же, даже если сделка проходит в рублях, то человек стремится поскорее обменять их на доллары.

Значит мы еще рублю не доверяем?

Доверие россиян имеет под собой основания. Они верят рублю уже, как минимум, шестнадцать лет. Столько, сколько Путин находится у власти. А мы своей власти пока не верим. Вот, если бы мы присоединились к Российской Федерации, то доверие распространилось бы довольно быстро. Притом, что к российским властям тоже можно предъявить массу претензий. Но это совсем другой порядок организации, на фоне Украины или Донбасса. Отношение к национальной валюте – это отражение отношения в власти.
А мы своей власти пока не верим. Вот, если бы мы присоединились к Российской Федерации,
то доверие распространилось бы довольно быстро.
— Лес.медиа
— les.media
У нас ведь еще довольно много поврежденного жилья. Его кто-нибудь пытается купить или продать?

Не уверен, что сейчас его даже теоретически возможно купить или продать. Если бы война закончилась, то по бросовым ценам, его бы купили. Потому, что Донецк всегда будет Донецком. Недвижимость здесь всегда будет дорогой. Но война продолжается и неизвестно, когда закончится. А какой нормальный человек захочет так рисковать?

Предположим, что я хочу купить недвижимость. Могу я как-то сделать это сейчас?

Для этого необходимо соблюсти три условия. Во-первых, у покупателя должны быть деньги в достаточном количестве. Во-вторых, необходим юридический механизм отчуждения и регистрации объекта за новым собственником. В-третьих, на рынке должны быть объекты, поддающиеся отчуждению. Если можете купить, но не имеете возможности официально оформить, то платить под честное слово – верх легкомыслия.

Нет механизма – нет сделки?

Именно. Чтобы он появился, как я уже говорил, необходимы институт нотариата, государственный реестр собственников недвижимости и БТИ, где могут грамотно оформить технический паспорт объекта.

А если все это появится, то не будут ли граждане по привычке больше доверять украинским структурам? Некоторые до сих пор опасаются, что Донбасс вернется в Украину.

Допустим, что у меня есть квартира и вы хотите ее купить. При этом, мы почему-то верим, что здесь снова будет Украина. И вот мы едем в Украину, быстро находим нотариуса и оформляем сделку. Нотариус ее регистрирует, выписывает вам свидетельство о праве собственности. Вы отправляетесь в украинский регистрационный центр и становитесь как бы законным владельцем квартиры. Приезжаете сюда и живете. Но! Вам ведь нужно переоформить свои отношения, к примеру, с поставщиком воды, газа и прочего. Приходите к ним со своими документами, датированными октябрем 2016-го года, а они говорят, что это просто бумажки, а вы, скорее всего, аферист.

А еще Вы можете пойти в полицию и заявить, что в вашей квартире кто-то незаконно живет…

Ну, я же приличный человек и не сделаю этого. А неприличный действительно может. До некоторых пор, нашим властям было все равно, что происходит на рынке недвижимости и сценариев, подобных тому, что я представил, было много. Но, по-моему, в мае 2015-го года, власти ДНР заявили, что все новые сделки по недвижимости, оформленные в Украине, не будут считаться законными.

И учредили специальную комиссию?

Сейчас это структурное подразделение Министерства юстиции – регистрационная палата. Прежде, чем совершить сделку, владелец недвижимости несет туда свои документы на проверку. Если все в порядке, то можно продавать. 

Связано это с тем, что в первые месяцы действительно некоторые индивиды пытались «отжимать» чужую собственность. Это неизбежно для молодого государства, поскольку любое из ныне существующих, в самом начале, было, фактически, бандитским. Просто у нас этот период закончился относительно быстро. Нередко случалось так, что гражданин пытался продать жилье, которое ему не принадлежало. Попросили его, к примеру. Но доверенности почему-то не выписали. Выходит, что гражданин этот – мошенник и негодяй. Очень нужная инициатива в военное время. И в мирное, кстати, тоже. Практику «черных риэлторов» еще никто не отменял. 

Комментарии:

Вы должны Войти или Зарегистрироваться чтобы оставлять комментарии...